Arquivo do mês: fevereiro 2011

“Solo Criado” ou Outorga Onerosa do Direito de Construir

O Solo Criado é toda área edificável além do coeficiente único de aproveitamento do lote, legalmente fixado, sendo sempre um acréscimo ao direito de construir além do coeficiente básico de aproveitamento estabelecido.

O Solo Criado é toda área edificável além do coeficiente único de aproveitamento do lote, legalmente fixado, sendo sempre um acréscimo ao direito de construir além do coeficiente básico de aproveitamento estabelecido; acima desse coeficiente, o proprietário não terá o direito originário de construir, mas poderá adquiri-lo do Município, nas condições gerais que a lei dispuser.

Este estudo teve como objetivos: Na integra no link abaixo, versar sobre os vários aspectos que envolvem o assunto

(i)            Conceituação doutrinária e legal do instituto;

(ii)           História do solo criado;

(iii)          Solo criado no Estatuto da Cidade;

(iv)          A comercialização dos índices construtivos;

(v)           A imprescindibilidade do Plano Diretor;

(vi)          Coeficiente de aproveitamento básico;

(vii)         lei municipal específica;

(viii)        Condições para a Outorga;

(ix)          Fórmula de cálculo para a cobrança;

(x)           Hipóteses de isenção do pagamento;

(xi)          A contrapartida do usuário;

(xii)         Destinação dos recursos obtidos;

(xiii)        Aspectos a serem observados quanto ao instituto;

(xiv)       Considerações a serem observadas na aplicação do instrumento;

(xv)        Trajetória de implementação em alguns municípios brasileiros;

(xvi)       O instrumento jurídico do solo criado em Planos Diretores Municipais.

 

A metodologia utilizada foi a teórico conceitual, com consulta a legislação, periódicos, etc. Conclui-se que o Solo Criado é um instrumento jurídico, que possibilita a redistribuição das mais-valias do processo de urbanização, devendo ser implementado de acordo com o estabelecido no Plano Diretor Municipal (com lei específica), observando o prescrito no Estatuto da Cidade.

 

Fonte: Jus Navigandi –

Link: http://jus.uol.com.br/revista/texto/4483/aspectos-juridicos-da-outorga-onerosa-do-direito-de-construir

 


Cachorro com Fome… Esta é a Ordem…

Cachorro com fome quase não dorme, fica atento a tudo e a todos a sua volta, pois a fome aperta e a cada minuto, cada distração pode significar a perda de mais uma oportunidade de encontrar alimento para matar a sua fome.

Pois bem, o corretor de imóveis por essência deve ter este espírito, ter bem claro que por conta das características da profissão a sua atitude deve ser semelhante a do cachorro com fome…   Sempre atento, sempre pronto para levantar da cadeira e botar em prática todo o seu conhecimento e talento, para dar satisfação aos seus clientes.

Preparo técnico, paciência e profundo conhecimento dos produtos e de tudo mais que envolve o momento único da venda de um imóvel são condicionantes ao sucesso de todo o processo.

A propósito de estar atento, como que no mundo selvagem a questão da sobrevivência no mercado de intermediação de compra e venda de imóvel é real e fator de muita atenção, pois a falta de preparo de muitos ”cachorro de barriga cheia” possibilita que o corretor atento, “cachorro com fome”, tenha palco para atuar e receber aplausos ao final. Estamos falando da concorrência que é muito grande e desleal muitas vezes.

Portanto, preparo, conhecimento profundo do produto e muita atenção, indicam que você esta preparado para começar a colher seus resultados.

Sucesso e Atenção.


A arte de negociar…

PAI – escolhi uma ótima moça para você casar.

FILHO – Mas, pai, eu prefiro escolher a minha mulher.

PAI – Meu filho, ela é filha do Bill Gates…

FILHO – Bem, neste caso, eu aceito.

Então, o pai negociador vai encontrar o Bill Gates.

PAI – Bill, eu tenho o marido para a sua filha!

BILL GATES – Mas a minha filha é muito jovem para casar!

PAI – Mas este jovem é vice-presidente do Banco Mundial…

BILL GATES – Neste caso, tudo bem.

Finalmente, o pai negociador vai ao Presidente do Banco Mundial.

PAI – Sr. Presidente, eu tenho um jovem recomendado para ser vice-presidente do Banco Mundial.

PRES. BANCO MUNDIAL – Mas eu já tenho muitos vice-presidentes, mais do que o necessário.

PAI – Mas, Sr., este jovem é genro do Bill Gates.

PRES. BANCO MUNDIAL – Neste caso ele pode começar amanhã mesmo!

Moral da estória: Não existe negociação perdida. Tudo depende da estratégia


Carreira…

Dois aspectos importantes para o desenvolvimento da sua carreira…

  1. Por que a ATITUTE é tão importante?

 

Atletas e executivos bem-sucedidos sabem que em condições normais de competição, manter uma atitude positiva é como dispor de uma arma secreta para determinar a vitória.

Você sabia que existem dois tipos de profissionais?

 

  • Os que purificam: são aquelas que fazem tudo a sua volta ficar melhor, acreditam que tudo dará certo, não importa que tipo de atmosfera encontrem. Elas ouvem as palavras tóxicas dos poluidores, como os demais, mas as filtram antes de passar adiante. O que lhes chega pode ser poluído e negativo, mas o que sai delas é fresco e límpido.

 

  • Os que poluem: são como chaminés, soltando fumaça o tempo todo. Elas detestam céu limpo, e não importa quão bom esteja o ar, encontram uma maneira de fazer tudo ficar       melancólico. Quando as pessoas da organização inalam suas toxinas, adoecem gradativamente.

 

O efeito da atitude é crucial. Quando ela é negativa acaba por poluir o meio e tornar as pessoas melancólicas, mas quando positiva, ajuda a ampliar suas possibilidades de sucesso.

 

  1. Qual a diferença entre DESENVOLVER e EQUIPAR pessoas?

 

• Ao equipar pessoas, você lhes ensina como fazer um trabalho. Se você mostra a alguém como passar um fax ou escanear um documento, isso é equipar. Se você ensina alguém a fazer uma venda, isso é equipar. Se você treina as pessoas nos procedimentos do departamento, isso é equipar. Você já deve dar treinamento ao seu pessoal para que ele saiba fazer o trabalho. Equipar é obrigatório.

 

• O desenvolvimento é diferente. Ao desenvolver pessoas, você está ajudando a melhorarem como indivíduos. A adquirirem qualidades pessoais que irão     beneficiá-las em muitas áreas da vida, não só no trabalho. Quando você ajuda alguém a cultivar disciplina ou uma atitude positiva, isso é desenvolvimento. Quando você ensina alguém a gerenciar o tempo de modo mais eficiente ou melhorar suas habilidades pessoais, isso é desenvolvimento.

 

Infelizmente, muitos líderes não tem essa mentalidade de desenvolvimento. Eles esperam que seus funcionários cuidem sozinhos de suas necessidades de desenvolvimento. O que não conseguem perceber, no entanto, é que desenvolver trás lucros mais altos do que apenas equipar, porque ajuda a pessoa integralmente e a leva a conquistar o sucesso e conseqüentemente a aumentar o lucro da empresa.

 


Como Vender Imóvel de Forma Mais Persuasiva…

 

 

 

 

O corretor de imóveis precisa mostrar-se capaz de conquistar a atenção do cliente, despertar seu interesse, incitar nele o desejo de possuir o imóvel e induzi-lo a comprar. Para chegar a este resultado, o corretor de imóveis precisa conhecer em detalhes o imóvel que quer oferecer, desenvolver uma boa entrevista e saber convencer e persuadir o cliente.

 

Fases do processo de vendas de imóveis

A condução das vendas de imóveis novos (em lançamento) ou das vendas de imóveis usados (d terceiros, seminovos ou avulsos) segue uma sequência de ações denominadas “fases do processo de vendas de imóveis”. Estas fases são: abordagem; entrevista; apresentação/demonstração; objeção e fechamento.

Para que estas fases possam evoluir de forma gradativa é imprescindível que o corretor de imóveis, antes de “sair vendendo”, faça a sua “lição de casa” e elabore o Sumário do Imóvel à Venda, do empreendimento imobiliário em lançamento ou do imóvel usado, que pretende oferecer.

 

Influência da internet

Outro ponto que reforça a importância do corretor de imóveis fazer a “lição de casa” antes de “sair vendendo” é a influência da internet, no mercado imobiliário.

De acordo com os dados da pesquisa Media-Screen, de julho de 2008, com 605 pessoas no Brasil, a pedido do Google, mostra que, entre aqueles que compraram imóveis residenciais nos últimos seis meses, 88% usaram a internet como fonte principal de informação. As principais atividades empreendidas por estes clientes potenciais, na fase de pesquisa e compra de imóveis residenciais são:

•    identificar imóveis adequados às suas necessidades;

•    pesquisar valor de compra; pesquisar características de imóveis à venda;

•    visitar imóveis à venda;

•    montar planejamento/orçamento de compra; pesquisar sobre bairros e regiões.

Pelo menos 52% dos compradores de imóveis novos valorizam e visitam estandes de vendas.

 

O que acontece na prática?

Na maioria das vezes, as informações que os corretores de imóveis dispõem são as mesmas do conhecimento dos clientes. Na comercialização de imóveis novos (em lançamento) e na comercialização dos imóveis usados (de terceiros, seminovos ou avulsos) as informações que os profissionais dispõem não diferem daquelas obtidas pelos clientes, na sua pesquisa. Quem está interessado em comprar, muitas vezes, já procurou e teve acesso a tudo o que diz respeito, tanto do imóvel novo como do imóvel usado, ou seja, não há novidades.

Hoje, o corretor de imóveis para ter sucesso na venda, precisa conhecer o imóvel nos detalhes. Ele deve saber tudo o que o cliente sabe a respeito do imóvel e saber surpreender o cliente com detalhes, que possam encantá-lo. Elaborando o Sumário do Imóvel à Venda, o corretor de imóveis passará a ter mais segurança e estará preparado para desenvolver ações previamente estudadas, a partir da “inteligência em vendas”.

Sumário do Imóvel à Venda

O Sumário do Imóvel à Venda é uma coletânea de informações técnicas referentes ao empreendimento em lançamento ou ao imóvel usado, elaborado para uso exclusivo do corretor de imóveis.

Os corretores de imóveis precisam de informações que os ajudem a ilustrar, informar, explicar, de forma a valorizar e agregar valor ao empreendimento em lançamento ou ao imóvel usado que deseja apresentar aos clientes. Só assim, eles saberão enfatizar outros aspectos que possam estimular e reforçar o interesse do cliente.

Para um corretor de imóveis poder atuar de forma eficiente e eficaz, ele deve estar preparado e saber falar sobre as mais de 150 características que possuem os novos empreendimentos imobiliários em lançamento, assim como, saber falar sobre as mais de 50 características que possuem os imóveis usados.

 

Vender o imóvel é diferente de vender ao cliente

No atendimento ao cliente, a entrevista é outro ponto que merece uma atenção especial do corretor de imóveis. Para um cliente que está à procura de um imóvel novo ou usado, a compra é um processo complexo de comunicação e de tomada de decisão, ocorre no transcurso do tempo e envolve diversos membros. Apesar de muitos admitirem que a compra de um imóvel em um empreendimento em lançamento ou a compra de um imóvel usado é uma compra emocional, mesmo assim, é uma compra que deixa o cliente com uma série de dúvidas e medos. Nesta hora, é importante o cliente ser atendido por um corretor de imóveis competente.

Em muitos casos, os corretores se atrapalham com a sua ansiedade e se preocupam em vender o imóvel e deixam de vender ao cliente. O objetivo da entrevista é entender a necessidade ou o problema do cliente. O importante nesta fase da interação é o corretor de imóveis fazer o cliente falar sobre os motivos que o levam a se interessar pelo imóvel e descobrir qual é o motivador de compra. Com perspicácia, o profissional começa a conversa, formulando perguntas a respeito dos motivos que levam o cliente a se interessar pelo imóvel, o que ele e a família desejam, o porquê do imóvel pretendido, que outros imóveis ele já visitou, quando ele imagina estar ocupando o novo imóvel, quanto pretende investir na compra, entre outras perguntas.

Estrategicamente, uma entrevista bem conduzida, ajuda o corretor de imóveis a realizar a demonstração do empreendimento em lançamento ou do imóvel usado de forma mais empática, salientando os aspectos que são do interesse daquele cliente e família – venda ao cliente. Assim, a entrevista torna-se mais personalizada, o que ajuda a sensibilizar mais o cliente e a família – atendimento de qualidade.

 

Motivador de Compra

Durante a entrevista, o corretor de imóveis deve estar atendo e procurar identificar e gravar as expressões, termos, idéias que os clientes comentam sobre as suas motivações de compra e que critérios de decisão eles citam, quando conversam sobre o assunto.

Ao final da entrevista, o corretor de imóveis deve identificar o motivador básico de compra, que mais sensibiliza aquele cliente. Desta forma, ele conseguirá entrar em sintonia com o cliente e aumentar as chances de atingir o seu objetivo, enquadrando-o em um dos cinco motivadores de compra. Assim, o profissional estabelece a linha de raciocínio, que o conduzirá na formulação dos argumentos de vendas, que pretende apresentar para aquele cliente. Em síntese, o corretor de imóveis irá escolher e mencionar os argumentos de vendas que “emolduram” o benefício que o cliente “quer ouvir”.

Há cinco motivos básicos de compra que englobam, satisfatoriamente, 95% dos clientes que compram.

1.    Lucro. Os clientes desejam obter ganho, realização, economia, valorização.

2.    Prazer. O prazer pode ser conforto, comodidade, conveniência, divertimento, luxo, qualidade de vida, tranquilidade, boa saúde, bem-estar.

3.    Orgulho. Isso abrange qualquer coisa que permita a alguém dizer “Eu sou especial”. Todo cliente tem uma necessidade congênita de aprovação, aceitação, afeto, admiração, prestígio, sentir-se VIP, possuir estilo de vida, status. Esta é uma das motivações de compra mais básica.

4.    Paz de espírito. O medo de perder é um grande motivador. Os clientes potenciais desejam proteger o que já têm – segurança. Os clientes desejam, também, um imóvel que seja bem construído e que dure por muitos anos – segurança. Todos estes fatores contribuem para a paz de espírito.

5.    Dor. A maioria das pessoas quer se proteger da dor, da doença, do stress, de conflitos, das complexidades da vida que elas preferem não ter de enfrentar.

 

Argumentação persuasiva – a inteligência em vendas

A prática de vender imóveis só falando das características, que dava ao profissional um ar de superioridade e conhecimento no assunto, hoje, não é suficiente para convencer o cliente. Durante a demonstração, o corretor de imóveis deve saber convencer e persuadir o cliente, falando a “língua dos benefícios”. Quando a argumentação de vendas é baseada apenas nas características, ela tem pouco poder de persuasão, uma vez que os clientes estão interessados em benefícios específicos, e não nas características. O cliente não compra o imóvel, mas o que o imóvel faz para ele. Na argumentação persuasiva, o corretor de imóveis deve procurar enfatizar as vantagens e benefícios que o cliente obterá com o investimento que pretende realizar. Com o benefício, o cliente passa a perceber o imóvel como diferente dos demais; como uma solução para os seus problemas; passa a dar mais valor ao imóvel e reparar que o imóvel não custa mais, vale mais. Em síntese, as pessoas compram por duas razões: confiança – se o risco é alto e o desembolso de dinheiro for considerável, a confiança é um ponto crucial para se realizar a compra e valor – a percepção do valor é que cria o desejo de posse.

A partir do momento que o cliente entende que terá a sua necessidade ou o seu problema resolvido, ele avalia de forma diferente o preço do imóvel. A psicologia explica que as pessoas colocam muito mais ênfase na perda que no ganho. Por estes motivos, é de suma importância o corretor de imóveis saber falar a “língua dos benefícios” e não ficar “vendendo características”.

O argumento é um raciocínio destinado a provar ou a refutar uma proposta. “Argumento” vem do latim arguere que significa “por à frente, provar”. Argumentar é a arte de convencer e persuadir. A elaboração de argumentos persuasivos é uma atividade mais reflexiva, incompatível com os profissionais que trabalham com o “piloto automático ligado”. A experiência mostra que as venda de imóveis novos (em lançamento) e a venda de imóveis usados (de terceiros, seminovos ou avulsos) podem ter um melhor resultado, se a argumentação de vendas praticada pelos corretores for mais pensada, estruturada através de uma organização mental mais treinada – uso da inteligência em vendas. Tal não ocorre, por vários motivos: falta de conhecimento no assunto, pouca atenção no estudo do imóvel à venda, entrevista mal realizada, falta de experiência, falta de treinamento no assunto, entre outros.

 

Como estruturar argumentos de venda persuasivos

É importante o profissional considerar algumas noções fundamentais da psicologia. O homem é um indivíduo por essência egoísta. O cliente potencial pouco se importa com o corretor de imóveis ou com o seu imóvel, e só lhe concederá crédito na medida em que lhe oferecer qualquer coisa. Portanto, nunca se esqueça desta regra: as pessoas só se interessam por elas mesmas. Para interessar o cliente potencial, diga-lhes, portanto, o que ele tem vontade de ouvir. Faça esta pergunta: “O que há no imóvel que pretendo apresentar e que o possa interessar – o que há para ele mesmo?”.

A elaboração de um argumento exige o conhecimento das razões de compra do cliente potencial. As pessoas não compram características, elas compram os benefícios. Uma característica é algo que o imóvel já tem, um benefício é algo que a característica faz para eles.

Existem diferentes maneiras para os corretores de imóveis elaborarem e apresentarem os seus argumentos de vendas[1]:

 

1.Modo simplificado – Característica + Vantagem + Benefício, associado a um motivador de compra.

O profissional cita a característica que quer evidenciar e faz, a si mesmo a pergunta “e daí?”. A resposta a esta pergunta identifica um dos vários benefícios que o cliente poderá vir a ter. O corretor de imóveis irá escolher e mencionar o benefício que o cliente “quer ouvir”. O profissional deve estar atento e, com inteligência, saber combinar as características com os benefícios que o cliente obterá e que estes, sejam do interesse do cliente, isto é, atendem ao motivador de compra identificado na entrevista.

 

Exemplo -1: Sala de estar com 80m² (Característica)

E daí?

Permite você dispor de uma ampla área (vantagem) para receber os amigos e parentes, com todo conforto (benefício) – Motivador de compra: prazer/conforto.

 

Exemplo – 2: Apartamento com 3 dormitórios (Característica)

E daí?

Permite oferecer bem-estar para família (vantagem) onde, cada um dos seus membros, terá o seu próprio dormitório (benefício) – Motivador de compra: orgulho/sentir-se VIP.

 

Exemplo -3: Salão de festas (Característica)

E daí?

Ambiente de uso exclusivo dos moradores (vantagem), onde podem receber os convidados, como se estivessem no seu próprio apartamento (benefício) – Motivador de compra: prazer/conveniência.

 

Modelo de estrutura de um argumento de vendas: modo simplificado

Para elaborar os próximos argumentos de vendas, siga o modelo:

O/A (Característica)… SIGNIFICA QUE VOCÊ… (Vantagem)… SENDO QUE O VERDADEIRO BENEFÍCIO PARA VOCÊ É O/A … (Benefício) – Identificar o motivador de compra.

Lembre-se: Para apresentar um argumento de vendas eficaz, este deve estar adequado ao motivador de compra, identificado na entrevista. Você precisa dizer “aquilo o que o cliente quer ouvir”.

 

2.Modo ultrassimplificado – Característica + Benefício, associado a um motivador de compra

O corretor de imóveis cita a característica que quer evidenciar e faz, a si   mesma pergunta “e daí?”. A resposta a esta pergunta identifica um dos vários     benefícios que o cliente poderá vir a ter. O profissional irá escolher e mencionar o benefício que o cliente “quer ouvir”. O corretor de imóveis deve estar atento e,             com inteligência, saber combinar as características com os benefícios que o       cliente obterá e que estes, sejam do interesse do cliente, isto é, atendem ao         motivador de compra identificado na entrevista.

 

Exemplo – 1: Vista panorâmica da cidade (Característica)

E daí?

Esta vista contribui para uma melhor qualidade de vida e paz de espírito dos seus moradores. (benefício) – Motivador de compra: orgulho/status.

 

Exemplo – 2: Duas garagens (Característica)

E daí?

Os moradores sentem-se tranqüilos com os seus carros estacionados em locais fixos e seguros (benefício) – Motivador de compra: paz de espírito.

 

Exemplo – 3: Fachada com revestimento cerâmico (Característica)

E daí?

Como não necessita de pintura, os moradores têm menor custo de manutenção (benefício) – Motivador de compra: lucro/economia.

 

Modelo de estrutura de um argumento de vendas: modo ultrassimplificado

Para elaborar os próximos argumentos de vendas, siga o modelo: O/A (Característica)… SENDO QUE O VERDADEIRO BENEFÍCIO PARA VOCÊ É O/A … (Benefício) – Identificar o motivador de compra.

Lembre-se: Para apresentar um argumento de vendas eficaz, este deve estar adequado ao motivador de compra, identificado na entrevista. Você precisa dizer “aquilo o que o cliente quer ouvir”.

 

Jogo Memória Imobiliária – treinando a sua inteligência em vendas

Para os corretores de imóveis se exercitarem, estimularem o raciocínio, dominarem a habilidade de “falar a língua dos benefícios” e treinarem a apresentação de argumentos de vendas mais persuasivos, criou-se o Jogo Memória Imobiliária. Acessando o link http://www.jogomemoriaimobiliaria.com.br, encontram-se as instruções do jogo e o jogo para o seu deleite e aprendizagem.

 

RESULTADO DO JOGO MEMÓRIA IMOBILIÁRIA

COMO VENDER IMÓVEIS DE FORMA MAIS PERSUASIVA

Característica Benefício Motivador de Compra
Sala de estar com 80 m² Permite você receber os amigos e parentes, com todo conforto. Prazer
Apartamento com 3 dormitórios Cada membro da família tem o seu próprio dormitório. Orgulho
Salão de festas Você recebe os convidados, como se estivesse no seu próprio apartamento. Prazer
Vista Panorâmica da cidade Contribui para uma melhor qualidade de vida e paz de espírito dos seus moradores. Orgulho
Duas Garagens Os moradores sentem-se seguros com os seus carros na garagem. Paz de espírito
Fachada com revestimento cerâmico Como não necessita de pintura, os moradores têm menor custo de manutenção. Lucro

Fonte: http://www.lagunaebauler.com.br

 

 

 

 


O que é matrícula de um imóvel?

A matrícula é ato obrigatório para todos os bens imóveis, e será criada quando for feito o primeiro registro de um determinado bem.

Nela deverão constar todas as informações relativas ao imóvel, como os antigos proprietários, quando foi feita a primeira matrícula e a situação do bem, ou seja, se há sobre ele algum ônus real como hipoteca por exemplo.

 

Quando uma pessoa vai registrar um determinado imóvel, esse pedido é processado, e será realmente efetivado no prazo de 30 dias.

 

O ato de processamento do registro chama-se prenotação, e esse ato é importante pois determina a ordem de prioridade do registro, estabelecendo o marco inicial do direito de propriedade.

 

Assim, caso haja duas escrituras, relativas ao mesmo imóvel a serem registradas, a que tiver sido prenotada em primeiro lugar é que constará no Cartório Imobiliário.

 

A simples prenotação não comporta em si o direito de propriedade, pois o que realmente tem validade é o registro. Contudo, a prenotação é um marco inicial do direito de propriedade, pois esse direito irá retroagir à data do ato de prenotação.

Nesse sentido determina o art. 1.246 do CC:

Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.

Fonte: www.jurisway.org.br.                                                                                                                                                                                                                     Link : http://www.jurisway.org.br/v2/pergunta.asp?idmodelo=2426

 


O que significa e como funciona o laudêmio? ( Taxa de Marinha)

Os questionamentos referentes à taxa denominada laudêmio surgem com maior freqüência após a temporada de férias de verão, quando as pessoas se interessam em adquirir imóveis litorâneos, pois trata-se de um tributo federal obrigatório, cobrado nas transações imobiliárias de compra e venda com escritura definitiva, que envolvam imóveis localizados em terrenos de Marinha ou em área dita “aforada”.

Sua criação remonta aos tempos coloniais, quando a totalidade das terras brasileiras pertenciam à Coroa portuguesa, que tinha interesse em promover a colonização do país, distribuindo porções do território nacional a quem se dispusesse a cultivá-las.

Em troca, cobrava uma contribuição, que pode ser comparada a um pedágio, por estes quinhões, que passaram a ser classificados como terras aforadas, fazendo com que todas as vezes que fossem comercializados, teria que ser pago o laudêmio, que sobrevive até hoje.

A grande diferença decorre do fato da Coroa portuguesa não ser mais a dona destas áreas, sendo que no litoral grande parte de nossa orla pertence à Marinha, que recebe uma taxa de 5% do valor dos imóveis situados à beira-mar.

Os terrenos de Marinha compreendem toda a extensão localizada na zona litorânea, inclusive ilhas, considerada estratégicas desde 1831, compreendendo a faixa de terra localizada a 33 metros da maré mais alta, em relação à linha de preamar, que significa o ponto médio das marés observadas durante o ano.

No que se refere à propriedade destes imóveis, consta que a União Federal possui e detém apenas 30% dessas terras, enquanto a Igreja Católica possui 60%, ficando o restante com particulares e com herdeiros da família imperial brasileira.

Como exemplo de imóveis situados fora da orla litorânea, encontramos alguns prédios localizados próximos ao Pátio do Colégio, na cidade de São Paulo, e aqueles existentes na cidade de Petrópolis, cujo tributo reverte-se aos herdeiros de D. Pedro I, e em Minas Gerais, na cidade de Tombos, pertencentes à Igreja Católica.

Importante frisar que a responsabilidade pelo pagamento do laudêmio, ao contrário dos demais encargos usuais da compra e venda, não é do comprador, mas do vendedor, bem como este somente será cobrado quando a transferência do domínio, ou seja, a propriedade de um imóvel, ocorrer mediante venda ou dação em pagamento, não sendo devido no caso de recebimento através de herança ou doação.

Outro detalhe interessante, de interesse jurídico, refere-se às previsões legais deste instituto, que foram preservadas no texto do novo Código Civil, em seu artigo 2038, que, além de proibir a constituição de novas, subordina as existentes às disposições do diploma legal anterior, cuja instituição decorre do aforamento denominado enfiteuse.

Não obstante a previsão legal existente, existem ações judiciais discutindo a legalidade do tributo. Uma delas refere-se aos moradores de Alphaville, conhecido condomínio nas cercarias de São Paulo, e outra de um edifício situado no bairro Ponta da Praia, na cidade de Santos, que já obtiveram sentenças favoráveis, mais ainda sem uma decisão final.

Fonte: Engenheiro e Advogado Francisco Maia Neto

http://www.precisao.eng.br/fmnresp/laudemio.htm