Arquivo do mês: dezembro 2011

USUCAPIÃO – NOÇÕES BÁSICA

Esp. Andrea M. L. Pasold Búrigo

 O (ou A, como preferem muitos doutrinadores a também o novo código civil) usucapião é também chamado de prescrição aquisitiva, por ser um direito que é adquirido pela influência do fator tempo, assim como tantos outros são extintos pela prescrição extintiva.

O usucapião pode ser definido como modo originário de aquisição da propriedade pela posse prolongada no tempo, além de outros requisitos exigidos pela lei.

Em suma, se alguém tem a posse, que é poder de fato sobre a coisa, exercendo sobre o bem um poder típico de quem é dono, agindo e se percebendo  proprietário, inclusive e principalmente por dar ao imóvel sua função social, por um determinado período de tempo, e preenchendo outros requisitos previstos em lei, poderá adquirir a propriedade, pela ação de usucapião.

 ESPÉCIES: o usucapião pode ser sobre bens móveis e imóveis.

Para os bens imóveis, existem três espécies:

 –         extraordinário: disciplinado pelo artigo 550 do Código Civil tendo por requisitos posse por vinte anos, de forma contínua, mansa e pacífica, exercida com ânimo de dono; (no novo Código, o artigo 1238 diminui o prazo para 15 anos, e se o possuidor tiver estabelecido sua residência,construindo moradia, ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo, tornando a propriedade produtiva ou para sua residência, o tempo é reduzido para dez anos);

–         ordinário: art. 551 CC – requisitos: posse por dez anos entre presentes (proprietário e possuidor domiciliados em mesmo município) e quinze entre ausentes (tempo misto: proposta de Lafayette – contar em dobro o tempo que faltava, assim: ficou presente oito anos, faltariam dois, e um dos dois se muda, então  duplica o que falta, para quatro, de ausente. Isto porque na época o tempo era dobrado para ausentes; hoje, o tempo deveria ser multiplicado por 1.5), exercida com ânimo de dono, de forma contínua,  mansa e pacífica, além de justo título e boa-fé. O justo título é o fundamento jurídico que fez com que o possuidor se achasse proprietário, devendo ser um título translativo, como uma permuta, um testamento, doação, etc. A boa-fé  é  a convicção de proprietário, que pode cessar com citação para reintegração, por exemplo (no novo Código o prazo passa a ser de dez anos independentemente de ser entre presentes  ou ausentes,e o tempo poderá ser reduzido para cinco anos se o imóvel tiver sido adquirido onerosamente com base em registro que foi cancelado posteriormente, e desde que o possuidor tenha estabelecido sua residência ou feito investimentos de interesse social e econômico, tornando produtiva a área).

–         Constitucional ou especial: divide-se em rural – pro labore e urbano. O rural existe desde a Constituição de 1934. Permite a aquisição da propriedade de imóvel ocupado por cinco anos de área rural de no máximo 50 hectares, sendo a área produtiva e utilizada para morada pelo possuidor, e desde que ele não seja proprietário de outro imóvel rural ou urbano – art. 191 (presente também no novo Código Civil, artigo 1239, com os mesmos requisitos constitucionais).  O urbano é inovação da Constituição de 1988, que exige área urbana de até 250 m2, por cinco anos, ininterruptos e sem oposição, utilizando para moradia sua ou de sua família, não sendo proprietário de  outro imóvel – art. 183. (previsão no novo CC, artigo 1240).

 Desde a Constituição de 1988, há a certeza da impossibilidade de aquisição por usucapião de imóveis públicos. O prazo de cinco anos para o usucapião especial começou a contar da vigência da atual Constituição. Os primeiros pedidos, portanto, somente puderam ser formulados a partir de 5 de outubro de 1993.

 PRESSUPOSTOS

 –          Coisa hábil ou suscetível de usucapião,

–          Posse mansa e pacífica (sem oposição),

–          decurso de tempo,

–          justo título e boa-fé apenas para usucapião ordinário.

 Não são usucapíveis as coisas fora do comércio, que são, nos termos do artigo 69 do CC, as insuscetíveis de apropriação – coisas em abundância no universo – e as legalmente inalienáveis – por força de lei, mas não por vontade do testador ou doador, que tem prazo determinado. Os bens públicos também não podem ser objeto de usucapião, conforme a interpretação dada ao Código Civil pelo STF, através da Súmula 340, bem como a partir da nova Constituição.

 A posse exigida para usucapião é a ad usucapionem, ou seja, com intenção de dono, mansa e pacífica, sem oposição, e sem vedação legal para usucapião, como os possuidores diretos têm. (isto significa que o locatário jamais poderá adquirir por usucapião, pois sempre possuiu sabendo não ser o dono, não teve o ânimo, apenas o comportamento, porque faz parte do contrato de locação)

 A posse deve ser contínua, ou seja, sem interrupção. Mas, nos termos do artigo 552 do CC (novo artigo 1243), o possuidor pode acrescentar à sua posse a do seu antecessor, para contar o tempo exigido para usucapião, desde que ambas sejam contínuas e pacíficas, e, no caso do usucapião ordinário, também deve ter o possuidor anterior o justo título e a boa-fé (artigo 1243, in fine).

 Para  a doutrina, se a sucessão foi a título singular, pode o novo possuidor escolher se acrescenta o tempo anterior ao seu, ou não. Mas, se foi a título universal, tem que acrescer, e nem sempre isto é bom, como quando se pretende o usucapião ordinário, em que é exigido o justo título, e ele é recente, ou a posse anterior tinha algum vício que não interessaria ao possuidor novo, já que a continuação do vício na posse, salvo a precariedade, pode cessar, sendo a continuação do vício como presunção.

 O compromisso de compra e venda registrado pode ser considerado justo título, mas o STF já entendeu de maneira diversa. Ainda sobre o título, o mesmo, para ser justo, deve ter um vício que o torne anulável. Se for nulo, pela forma, pela ausência de assinatura do vendedor, por exemplo, não é válido para o usucapião ordinário.

 O ânimo de dono não se confunde com a boa-fé.

 Conforme o novo artigo 1241 do Código Civil 2002, o possuidor requererá ao juiz que seja declarada adquirida a propriedade imóvel por usucapião, sendo que a declaração obtida é título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

AÇÃO DE USUCAPIÃO

 É ação declaratória, regulada pelos  artigos 941 a 945 do CPC. É ajuizada no foro da situação do imóvel, que deve ser individuado na inicial. Deve ser juntada planta da área, bem como a qualificação de todos os confrontantes, que serão citados (pessoalmente ou por edital) para contestarem a ação. Os aspectos processuais deverão ser vistos na disciplina correspondente.

USUCAPIÃO DE BENS MÓVEIS

 Quanto aos bens móveis, o usucapião extraordinário é de cinco anos, e o ordinário – com justo título e boa-fé – é de três anos, conforme os artigos 618 e 619 do atual CC e reproduzidos nos artigos 1260 e 1261 do novo Código, que, no entanto, retirou o parágrafo único do artigo 618.

NOVA MODALIDADE: USUCAPIÃO COLETIVO

 O Estatuto da Cidade (Lei nº 40.257/01) criou uma modalidade nova de usucapião, o usucapião coletivo. No novo código civil, está previsto como forma de perda da propriedade, de modo que a contrario sensu é uma forma de aquisição para os outros.

 Por esse novo usucapião, no artigo 10 da Lei, “As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados, ocupadas população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são suscetíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural”.

 É a coletividade regularizando a ocupação, e, de forma diversa do usucapião especial urbano, a área deve ser maior de 250 m².

 No Código Civil que entrará em vigor em janeiro de 2003, o artigo 1228, parágrafo 4º, prevê que “o proprietário pode ser privado do imóvel que reivindica, quando este consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante”.

 Há a busca pelo sentido social da propriedade nas duas hipóteses. A diferença essencial entre os institutos é que pelo usucapião coletivo os habitantes da área tomam a iniciativa e pedem o domínio, enquanto que pela situação do Código Civil vindouro ocorre algo próximo de uma desapropriação, já que o pelo parágrafo 5º do mesmo artigo 1228 o juiz fixará uma indenização ao proprietário que perde o domínio para a coletividade, o que não é previsto para o usucapião coletivo. Além disso, a previsão do Código se aplica a imóveis urbanos e rurais, exigindo boa-fé na posse, e o usucapião mencionado no Estatuto da Cidade apenas para imóveis urbanos, sem menção à boa-fé.

 Pode-se deduzir, portanto, se o proprietário  não quiser perder sua propriedade nas circunstancias mencionadas, deverá tomar a iniciativa para fazer jus à indenização.

 Quanto ao prazo, de cinco  anos em ambos os diplomas, quando se der pelo novo Código Civil  há que se atentar para o disposto no artigo 2030, estabelecendo que,quando a posse tiver início antes da vigência do novo diploma, e até dois anos após sua entrada em vigor, ao prazo de cinco anos serão acrescidos dois.

 Cabra ao juiz, contudo, decidir quem está utilizando do imóvel de modo mais útil à sociedade; quais são as obras e serviços que são relevantes, que é o requisito do Código Civil? Um hospital construído em imóvel alheio e ocupado por cinco anos, uma escola nas mesmas condições, são obras de interesse relevante. E quem será o proprietário/possuidor? No entanto, a elas só se aplica o  disposto no artigo 1288, § 4º do Código Civil, porque o usucapião previsto no Estatuto da Cidade se destina à moradia de pessoas carentes, e exige a moradia, ou seja, não pode ser uma área útil economicamente para quem ocupa.

 Também o juiz determinará a fração ideal de cada possuidor a que fará jus, que deve ser igual, em princípio, e ainda o que é a baixa renda exigida pela lei para ter direito ao domínio.

 A lei determina que o condomínio que se estabelece no caso do usucapião coletivo é especial e indivisível e sem possibilidade de extinção, salvo deliberação de 2/3 dos condôminos, e apenas no caso de urbanização posterior à constituição do condomínio.

 O Estatuto da Cidade ainda traz algumas inovações processuais, como o rito sumário para as ações de usucapião, a possibilidade de alegação de usucapião especial urbano como matéria de defesa, o sobrestamento de todas as ações petitórias ou possessórias futuras quando houver a ação de usucapião , tratando também da legitimidade.

 A intenção do legislador, tanto no novo Código quanto no Estatuto da Cidade, não poderia ser melhor. Resta ver a operacionalidade dos novos institutos sem prejuízo a terceiros de boa-fé.


Um Perfume Fica Por Anos na Memória do Cliente…

O Marketing Olfativo tem o objetivo de conquistar, consolidar e aumentar a simpatia pela empresa ou pelo produto. Isso acontece porque, quanto os clientes inspiram um perfume, as moléculas afetam o lado direito do cérebro, responsável pelas emoções.

Um estudo feito em 1999 revelou que o ser humano é capaz de lembrar 35% dos odores que sentem, 5% do que veem, 2% do que ouvem e 1% daquilo que tocam. Além disso, a memória pode reter até 10.000 aromas, ao passo que reconhece apenas 200 cores.

O Boticário inovou, lançando o primeiro cartão de crédito perfumado do mundo. Ao passar o cartão na maquininha ou esfregá-lo com as mãos, o atrito libera um odor com cheiro de rosas e jasmim, algo que, para a maioria das mulheres, só vem aumentar a sensação de bem-estar após as compras.

A Samsung desenvolveu uma essência à base de melão, para borrifar em suas lojas. O cheiro passa uma ideia de inovação e sofisticação e com isso os clientes passaram a ficar mais de 30% do tempo interagindo com os produtos.

Pesquisas mundiais apontam um retorno de 20% a mais nas vendas dos produtos. No Brasil acredita-se que este percentual possa chegar até a 40% devido ao perfil do consumidor brasileiro e por ser ainda uma ação inédita, ou seja, uma empresa que tenha aroma próprio vende mais do que outra que não possui nenhuma fragrância específica.

Pena que, 83% dos investimentos publicitários se concentram em mensagens que procuram seduzir os olhos e os ouvidos, deixando de conquistar os demais sentidos.

Prof. Menegatti: é conferencista em Vendas, Motivação e Liderança. Entre seus produtos estão: o Livro “Talento é fazer coisas comuns de forma extraordinária”, CD Motivacional “Marcado para Vencer”, DVD “Venda Emoção”. Contatos: www.menegatti.srv.brmenegatti@menegatti.srv.br


O Que é VGV?

Saiba o significado deste termo tão comum no mercado imobiliário

 Um dos termos mais comuns do mercado imobiliário, o VGV, é também um dos que mais despertam a curiosidade dos que estão entrando neste mercado. Afinal, qual o significado do termo VGV e qual sua importância para o mercado imobiliário?

 VGV significa Valor Geral de Vendas. É um valor calculado pela soma do valor potencial de venda de todas as unidades de um empreendimento a ser lançado.

Por exemplo: a construtora A pretende lançar um empreendimento com 70 apartamentos a R$ 350.000,00 cada. O VGV deste empreendimento é de R$ 24.500.000,00, ou seja, ele tem o potencial de gerar R$ 24.500.000,00 em receitas. Isto não significa que ele irá necessariamente gerar este valor, pois uma série de fatos podem fazer com que a receita total varie, como alteração no preço dos imóveis, margem de negociação e uma série de outros motivos, mas o indicador ajuda a identificar o potencial comercial do empreendimento.

 

Qual a importância do VGV?

 

Além ajudar a indicar se o empreendimento é ou não viável do ponto de vista comercial, o VGV auxilia na definição do orçamento da obra, das verbas administrativas da incorporadora, no desempenho da empresa no mercado, dentre outros.

De acordo com levantamento feito pela Folha Online em 2006, as incorporadoras de São Paulo gastam de 3% a 6% do VGV de um empreendimento imobiliário em marketing. Já a forma como este percentual é distribuído nas ações de marketing depende do perfil de cada empreendimento, do público-alvo e das características do produto. Geralmente a maior parte é investida nos pontos de venda, onde o negócio é fechado.

fonte: Portal VGV


Balneário Camboriú está no ranking das 20 cidades catarinenses com melhor PIB

Balneário Camboriú está entre as 20 cidades que mais contribuem para o Produto Interno Bruto (PIB) de Santa Catarina, segundo a Secretaria de Planejamento do Governo do Estado e o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). O estudo tem como ano-base 2009 e abrange os 293 municípios catarinenses.

O critério utilizado para a análise dessa ordem leva em consideração desempenhos compatíveis com resultados e metodologias decorrentes das contas regionais e nacionais. Balneário Camboriú é o 12º município do ranking, que credita as primeiras 20 cidades, 60,25% do total do PIB estadual.

A Revista Exame, importante veículo com foco em economia, trouxe, nesta semana, reportagem que destaca o alto desempenho da economia de Balneário Camboriú e região, dando ênfase à cadeia do turismo e negócios imobiliários. A revista acrescenta que possivelmente, até 2015, a região alcance o PIB gerado por Joinville, com forte vocação para a indústria da transformação.

O jornal Folha de S. Paulo, maior do gênero no país, diz que Balneário Camboriú se destaca em Santa Catarina e cita pesquisa que inclui a cidade na chamada “nova fronteira de investimentos”.

O jornal acrescenta que o município, com população fixa de 108 mil habitantes, tem poder aquisitivo alto e chegou a atrair unidades da Kia Motors e Renner, cujo critério para instalação de novas unidades exige população mínima de 180 e 250 mil habitantes, respectivamente.

O Prefeito Edson Renato Dias, Piriquito, comemora os números e afirma que “esse novo perfil de Balneário Camboriú reúne, efetivamente, o fortalecimento da cadeira do turismo e o avanço da construção civil”, mas vê, ainda, outra variante: “cresceu muito o número de pessoas que trocaram imóveis de temporada por residências fixas na cidade, atraídas pela qualidade de vida”, finaliza Piriquito.

www.balneariocamboriu.sc.gov.br 


Você é Honesto?

Conta-se que, na China antiga, um príncipe estava às vésperas de ser coroado imperador, mas, de acordo com a lei, deveria se casar. Sabendo disso, o príncipe anunciou que receberia, em celebração especial, todas as pretendentes e lançaria um desafio.

À noite, a jovem e simples camponesa chegou ao palácio. Lá estavam, de fato, todas as mais belas moças, com as mais belas roupas, com as mais belas jóias e com as mais determinadas intenções. Então, finalmente, o príncipe anunciou o desafio: “Darei a cada uma de vocês uma semente. Aquela que, dentro de seis meses, me trouxer a mais bela flor, será escolhida minha esposa e futura imperatriz da China.”

Passaram-se três meses, porém nada surgiu. A jovem camponesa tudo tentara, usara de todos os métodos que conhecia, mas nada havia nascido. Dia após dia, ela percebia cada vez mais longe o seu sonho.

Na hora marcada, ela estava lá com seu vaso vazio bem como todas as outras pretendentes, cada uma com uma flor mais bela, das mais variadas formas e cores.

Finalmente chega o momento esperado, e o príncipe observa cada uma das pretendentes com muito cuidado e atenção. Após passar por todas, ele anuncia a jovem camponesa como sua futura esposa.

As pessoas presentes tiveram as mais inesperadas reações. Ninguém compreendeu por que ele havia escolhido justamente aquela que nada havia cultivado. Então, calmamente o príncipe esclareceu: “Esta foi a única que cultivou a flor que a tornou digna de se tornar uma imperatriz. A flor da honestidade, pois todas as sementes que entreguei eram estéreis”.

Prof. Menegatti é conferencista em Vendas, Motivação e Liderança. Entre seus produtos estão: o Livro “Desperte seu Potencial Emocional”, CD Motivacional “Marcado para Vencer”, DVD “Venda Emoção”. Contatos:www.menegatti.srv.br – menegatti@menegatti.srv.br