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CUIDADOS NA COMPRA DE IMÓVEIS NA PLANTA…

 

Adquirir imóvel na planta exige muita atenção, para evitar riscos ou problemas posteriores.

A importância da pesquisa 

    A aquisição de imóvel na planta requer uma pesquisa criteriosa por parte do comprador. Há sempre o risco de se enfrentar problemas, como a demora ou atrasos na entrega, posterior alteração da metragem dos cômodos, embargo da obra por irregularidades junto à prefeitura – documentação, falta de segurança, etc, índices de reajustes não previstos em contrato, padrão de qualidade abaixo do esperado ou anunciado, dentre outros.

Analisando a oferta 

    Ao se interessar por um imóvel na planta, procure verificar a qualidade de construção de outros imóveis da construtora.  Se possível, converse com moradores ou com o síndico.

    No stand de vendas, observe na planta de edificação a exata localização da unidade pretendida – se é de frente, de fundos, sua ventilação, incidência de luz, do sol, etc.. No memorial descritivo, identifique a marca e a qualidade dos materiais e equipamentos a serem utilizados -elevador,azulejos, piso, metais, etc.

    Informe-se sobre o regime de construção: se for por empreitada, o preço é fechado mas sujeito a reajustes; se for por administração, também conhecido como preço de custo, o valor efetivo da obra será repassado aos adquirentes, acrescido de um valor a título de taxa de administração.

    Anote tudo sobre as condições oferecidas: entrada, prestações intermediárias, índices e periodicidade de reajustes, entrega das chaves e projeção do valor da prestação com a aplicação de juros, no caso de financiamento. Saiba que, além dos juros, haverá correção por índice contratado. Se a obra for financiada por agente do Sistema Financeiro de Habitação, o índice deverá estar identificado.

    Verifique se o preço total e se os valores apresentados estão atualizados para a data de assinatura do contrato. Observe o prazo para o início e o término da obra, bem como a existência de multa por atraso na entrega.

    Guarde todo o material de publicidade: folhetos, prospectos, anúncios de jornais, etc.

Investigações importantes 

    Verifique se o projeto de incorporação está devidamente aprovado pela prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente.

    Observe atentamente se o que consta nos prospectos e anúncios condiz com a planta aprovada pela prefeitura e com o memorial descritivo da edificação, registrados no Cartório Imobiliário competente.

    Informe-se sobre quem são os profissionais responsáveis pelo empreendimento, inclusive solicitando informações sobre eles junto ao CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura).

Contrato

Antes de adquirir qualquer tipo de imóvel, fique atento ao contrato ou ao compromisso de compra e venda. Leia-o atentamente. Na dúvida, solicite esclarecimentos ao vendedor ou procure um advogado especializado. Ao assinar o contrato, certifique-se de que as cláusulas são as mesmas da proposta ou minuta. Risque todos os espaços em branco.

    O documento deve apresentar os dados do incorporador e do vendedor, valor total do imóvel, forma de pagamento ou de financiamento, índice e periodicidade de reajuste (anual, segundo a legislação em vigor), local de pagamento, penalidades no atraso de pagamento de parcelas (a multa é de até 2%), valor do sinal antecipado, indicação da unidade privativa e garagem adquiridas – localização, metragem total , área privativa, comum, de garagem, etc.. e demais condições prometidas pelo vendedor.

   Lembre-se: na compra de imóvel na planta, o contrato deverá informar também o prazo para o início e a entrega da obra. A multa por atraso na entrega deve estar incluída nas cláusulas desse documento. O Memorial Descritivo deverá estar anexado ao contrato e informar tudo o que o imóvel deverá ter depois de pronto, inclusive, o que se referir ao acabamento.

    Verifique se há prazo de carência, período em que o incorporador poderá desistir do empreendimento (Artigo 34 da Lei 4.591/64 _ que dispõe sobre Condomínio, Edificações e as Incorporações Imobiliárias), bem como a época e a forma de cessão de direitos ou transferência do contrato. Atenção para os valores a serem pagos na entrega das chaves e para a vistoria do imóvel, que deve ser feita após a expedição do auto de conclusão – habite-se. A liberação de financiamento ao consumidor também depende da expedição do habite-se. Informe-se sobre os casos possíveis de rescisão e se estão fixadas as condições para devolução dos valores pagos, no caso de inadimplência do adquirente.

IMPORTANTE: o Código de Defesa do Consumidor estabelece que, nas vendas fora do estabelecimento comercial, o consumidor pode desistir da compra em um prazo de até sete dias, a contar de sua assinatura. Poderá, ainda, receber corrigidos os valores pagos.

Analise a composição da renda familiar exigida para a compra do imóvel e informe-se sobre a quem compete o pagamento de encargos relativos à liberação do financiamento.

Identifique o nome do agente financeiro, quais as condições e prazos para o pagamento e a forma de correção dessas prestações.

Fique atento: antes de concretizar qualquer negócio, consulte o Cadastro de Reclamações Fundamentadas ou o Banco de Dados da Fundação Procon-SP, para se informar da existência de reclamações contra a incorporadora, construtora ou intermediadora/vendedora.

Ao assinar o contrato, lembre-se de rubricar todas as páginas. Solicite que o contrato seja assinado na presença de testemunhas qualificadas e do vendedor. Exija, na hora, uma via do contrato original e guarde-a com você, reconhecendo as firmas de todas as assinaturas. Posteriormente, registre-o no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Fonte:

http://www.ecivilnet.com/artigos/compra_de_imoveis_na_planta.htm


Cuidados na Aquisição da Casa Própria

A compra da casa própria é a concretização do grande sonho da maioria das pessoas e, com certeza, será o maior investimento que elas farão no decorrer de suas vidas. Precisa, portanto, ser uma operação cercada de uma série de cuidados.

Em primeiro lugar, é indispensável analisar-se a situação jurídica do imóvel. Deve-se solicitar, para tanto, ao Ofício Imobiliário, uma certidão da matrícula, onde estarão lançados quaisquer ônus que incidem sobre o bem. Em se tratando de uma casa, é sempre bom certificar-se de que a construção foi devidamente averbada; se se tratar de um apartamento em construção, a incorporação do edifício precisa estar registrada (nesse caso, deve-se examinar o memorial descritivo e as plantas da obra).

Em seguida, a idoneidade do vendedor necessita ser verificada. Cabe ao comprador certificar-se de que não há contra aquele ações judiciais ou protestos de títulos capazes de prejudicar a transação. A obtenção de certidões negativas expedidas pelo Judiciário e pelos cartórios competentes em nome do proprietário e do seu cônjuge (ou companheira, se for o caso) esclarecem o adquirente. Também é essencial confirmar se as despesas condominiais, taxas d’água, taxas de energia elétrica e IPTUs incidentes sobre o imóvel estão em dia. Indica-se, igualmente, investigar a situação fiscal do vendedor, solicitando a apresentação de negativas das fazendas municipal, estadual e federal e do INSS.

Na hora de assinar a escritura ou o contrato de promessa de venda e compra, veja como as prestações serão atualizadas. Como atualmente há pouca diferença entre os indexadores que apuram a inflação, maior atenção precisa ser dada aos juros remuneratórios que muitos vendedores cobram. Meio por cento a mais ou a menos pode significar uma boa diferença na conta final.

Se houver financiamento bancário, maior precaução ainda deve ser tomada em relação às taxas de juros, que chegam a variar de 4% a 12% ao ano. É bom lembrar que muitas vezes o mutuário paga todas as prestações ajustadas e, ao final do prazo, ainda se depara com um grande saldo devedor, chamado de “resíduo”.

Caso a entrega das chaves do imóvel dependa de algum fato, ele precisa estar plenamente identificado no contrato. Nas operações envolvendo imóvel alugado, o comprador deve solicitar ao vendedor a notificação encaminhada ao inquilino, dando-lhe o direito de preferência. Nos negócios abrangendo imóveis na planta, a data prevista para a expedição da carta de Habite-se necessita estar claramente determinada.

A clareza da cláusula que estípula as perdas e danos que um contratante deverá suportar caso rescinda o ajuste é de importância fundamental nos tempos que correm. Nela, deverá estar perfeitamente identificado o que é indenizável, já que nas relações de consumo não se tem mais aceito uma mera estipulação de altos percentuais sobre o valor do contrato ou a perda total das quantias pagas pelo comprador.

Por fim, não se pode esquecer uma frase que antigamente era vista nas capas das escrituras: “Quem não registra não é dono”. De fato, deixar de levar a registro uma escritura ou um contrato, pode fazer com que o comprador realize não o sonho, mas o pesadelo da casa própria.

Fonte: http://carlosalceu.com.br/blog/

 


Guia Prático do Cliente e Corretor de Imóveis

 

Nesta categoria trataremos de assuntos pertinentes a função do corretor de imóveis, mostrando sempre de forma clara e prática as atribuições, documentação, procedimentos e limites para o bom desempenho da função  sempre indicando um caminho para a solução de problemas.

Aos clientes/investidores  colocaremos assuntos importantes e imprescindíveis para compra tranqüila de seu imóvel  sem os percalços na escolha de um corretor ou imobiliária  que não atendam as suas necessidades.

Esta Categoria “GUIA PRÁTICO”, será com certeza um fórum de discussão onde os assuntos serão debatidos, sugeridos pelo Infodocorretor ou por sugestão dos seguidores do Blog.

Por Clovis Ribeiro/Infodocorretor